10 d’octubre de 2014

COM GARANTIR EL DRET A L'HABITATGE?


Transcripció de la intervenció de la Sectorial al Cicle Àgora de El país que volem:

Què és un habitatge?
Segons el Diccionari de l'Institut d'Estudis Catalans: "casa, part de la casa o pis, apta per a habitar-hi". Habitar deriva del llatí i significa "ocupar un lloc".
Habitatge mòbil (bé moble o immoble): és aquell construït sobre un xassís, el qual, estacionat en un terreny autoritzat, hom utilitza com a residència permanent o secundària.
Definicions n'hi ha infinites, per exemple: espai que permet viure-hi amb intimitat o compartint, amb determinades condicions de confort.
La intimitat podria entendre's com "on pots llepar el plat del gelat sense posar-te vermell".
I el confort ha d'entendre's com qualitat de vida sense malmetre el medi ambient. L’estalvi rau en la racionalització de l'edificació eficient, és a dir: amb el bioclimatisme i la utilització d'instal·lacions eficients energèticament.
L'autosuficiència energètica es considera encara com un repte de futur.

Hi ha qui no disposa d’això que hem intentat definir?
Dissortadament sí i ens hauria d'avergonyir a tots. I més quan és un dret reconegut per aquesta Constitució espanyola que ens apliquen de forma tan implacable.

Hi ha habitatges buits?
Sí, hi ha pisos buits en el mercat lliure i també de protecció oficial de nova construcció, que han de tenir un vigilant les 24 hores, pagat per la pròpia Administració, per tal que no siguin okupats. Aquesta gestió ineficient s'ha anat millorant, havent-ne adjudicat una bona part a famílies necessitades.

Hi ha habitatges que no reuneixen els requisits mínims que fixa el Decret d'habitabilitat?
Estadísticament pocs, a la pràctica molts. Hi ha pisos, fins i tot apuntalats, on s'hi viu. D’altres que, tot i tenir cèdula, amb prou feines compleixen el Decret d’habitabilitat.
L'experiència de visitar habitatges pels processos de reagrupament familiar són molt il·lustratives.

Quina és la vida útil d’un habitatge?
Atenent a legislació en matèria de valoracions hipotecàries: 100 anys.

El seu valor al cap dels 100 anys és 0?
En aplicació de la legislació referida així és, però no ho és en la realitat, en tant que resta un valor residual de la construcció, d'acord amb la conservació de l'edificació. És paradoxal que entitats que haurien de vetllar pel seu compliment no disposin de partides pressupostàries a tal fi.

Hi ha immobles residencials més antics?
I tant, són els que conformen els nuclis antics de les nostres viles i ciutats.

I els més recents?
Són el resultat de la transformació jurídica de terrenys, a través de la planificació i la gestió, i la transformació física amb l’execució d’obres d’urbanització i edificació.

Hi participa el poble?
Hi ha processos normatius reglats, que a la pràctica no tenen cap eficàcia. Només quan un barri o unes determinades associacions es rebel·len se'ls hi fa cas.

Qui decideix on i com es creix?
Els equips de govern municipals, que escollim cada 4 anys, i la Generalitat, en casos específics.

Quins instruments tenen?
Els Ajuntaments el planejament municipal, i la Generalitat els plans directors.

Què és un pla director?
De rang superior als plans municipals, permeten materialitzar unes decisions polítiques a nivell de país.

Quin exemple hi ha?
Les Àrees Residencials Estratègiques, que han suposat una pila de paper per la que n’hem pagat 24 milions d’euros i el resultat ha estat la pràctica anul·lació de tots ells. Si mai s'haguessin desenvolupat s'haurien formalitzat els nous polígons del segle XXI.

Què pretenien?
Posar al mercat 50.000 habitatges lliures i 50.000 de protegits, incrementant densitats.

Com es determina el preu de venda d’un habitatge?
Els dels lliures, el mercat.
Els protegits tenen uns preus taxats màxims de venda. Hi ha diferents règims i per tant un escalat de preus. I els de mercat, com el seu nom indica, el punt d'equilibri entre oferta i demanda.

Quina part del preu correspon a cada cosa?
El cost extrínsec (part proporcional d'urbanització, llicències, projecte i direcció, construcció, aranzels) és d'uns 1.200 €/m2st. Això vol dir que un pis de 50 m2st costa 60.000 €.
La resta correspon a la repercussió del sòl, per la que se n'ha arribat a pagar més o molt més que per a tota la resta de despeses. Actualment en part del nostre territori aquest valor del sòl és pràcticament 0.

Per què no s'han construït i posat al mercat nous conceptes d'habitatge a diferència del xalet, adossat o pis estàndard?
Perquè la tasca d’investigació de les universitats és inexistent o no interactua amb el mercat i perquè el promotor és conservador: pretén el màxim rendiment de la inversió i no s’arrisca. És ben cert que les normatives no ho faciliten pas.

Hi ha doncs noves tipologies experimentals?
Sí, i han tingut èxit, tot i què que han estat molt aïllades.

Per què la majoria s’inclina per la compra?
Perquè vivim en una cultura que entén que l’habitatge és un valor de transmissió i pagar un lloguer és llençar els diners. Cal tenir en compte que si sumem les càrregues que suposen els impostos, assegurança i manteniment i ho capitalitzem durant la vida útil d'un immoble, supera el seu valor.

Hi ha molts règims de tinença?
A més de la propietat o el lloguer, hi ha diferents règims legislats, com el d’ús i habitació, dret de superfície, concessió i d’altres. A diferents països europeus tenen règims mixtes i més complexos.

Què és un habitatge protegit?
Un habitatge que resulta(va) més assequible que el del mercat lliure. Actualment no es compleix en tots els casos. Per això el 2011 es van deixar sense efecte els habitatges concertat i concertat català, en tant que el preu era superior al de mercat lliure.

Hi ha prou polítiques d’habitatge protegit?
Encara que a algú no li sembli, n’hi ha de l’Estat espanyol, del Govern de la Generalitat i d'ajuntaments, que intervenen en el mercat.
El darrer i enèsim Pla per al dret a l'habitatge és de 27 de maig d'enguany, essent els seus dos grans eixos d'actuació el social i l'econòmic. Les 3 grans fites són:
- Actuacions dels programes socials d’habitatges, com són els ajuts al pagament de l’habitatge i la mediació per al lloguer social.
- La rehabilitació d’habitatges i d’edificis d’habitatges.
- La promoció i qualificació d’habitatges amb protecció oficial per destinar-los a venda, lloguer o altres usos.

Per què hi ha hagut més política d’habitatge protegit en règim de venda que de lloguer?
Perquè s’ha pensat que els destinataris així ho volien. És una manera de perpetuar el model. El canvi de dinàmica ha de venir de l' Administració. Models com el Dret de superfície poden esser un bon principi: el sol públic no pot revertir a mans privades.
Cal tenir en compte que en un 85% dels casos, la pèrdua de l’habitatge no és per impagament de la hipoteca, sinó del lloguer.

No sembla injust que es beneficiïn per sempre uns destinataris que se’ls hauria d’ajudar puntualment?
Potenciant el règim de venda, això ha succeït. A l'Administració li costa la gestió i fiscalització perquè haurien de dotar-se d'una infraestructura adequada.

Com es vehiculen aquestes polítiques?
Amb un fotimer de lleis, normes, plans i disposicions. Els tècnics i polítics municipals, que són de l’administració, els més propers al ciutadà i qui tenen el major coneixement, es troben que han de complir normatives genèriques no adaptades a la realitat de les situacions de cada municipi.

I per què no es resol la problemàtica?
Perquè s'ha elaborat una normativa, d'obligat compliment, on s'estableixen uns percentatges obligats de sostre públic, sense estudis acurats de les necessitats reals. Els plans locals d'habitatge aprovats i les memòries socials són pura entelèquia.
Perquè no s'hi dediquen prou recursos. Així, el parc actual de lloguer assequible es mostra clarament insuficient per donar resposta a la demanda existent. Segons informes del Parlament europeu del parc d’habitatge de lloguer social:
- Espanya disposa de 3 habitatges de lloguer social per cada 1.000 habitants.
- Holanda, Dinamarca i Àustria en tenen més de 100.
- La despesa en habitatge social que es realitza en funció del PIB no arriba ni a l’1%, quan al Regne Unit o Suècia estan sobre del 3%.

Com i on s’està treballant amb eficàcia?
A través del l'aplicació del Pacte Nacional de l'Habitatge. En tant que s’aborda la problemàtica amb proximitat i amb la col·laboració les organitzacions que se n’ocupen.
L'Ajuntament de Barcelona, amb el nou Pla 2014-2020 està portant a terme:
- Actuacions proactives de gestió de sòl i pretén construir 1.000 nous habitatges de lloguer assequible.
- Mesures de mediació per evitar desnonaments.
- Centres d’allotjament familiar per actuacions d’emergència.
- Acords de col·laboració amb entitats financeres i entitats socials.

Amb el nou Estat, es resoldrà?
Deixarà d’ésser d’aplicació una legislació estatal en matèria de sòl i valoracions que ha permès la bombolla immobiliària. Caldrà replantejar les polítiques de sòl i habitatge, de manera que la gestió en sigui l’aspecte primordial.
La nova normativa hauria de ser flexible en funció de les necessitats de cada municipi o comarca, així com de les preexistències. Caldrà replantejar les infraestructures, de manera que siguin eficients, relliguin el territori i resultin menys costoses.
Les excuses s'hauran acabat, ja que haurem de caminar sols.

Cal una llei d’Arquitectura?
No, tal com està plantejada, no. Cal gestió, gestió i bona gestió i transparència en els processos i decisions.

Com garantir el dret a l'habitatge?

Situació actual
L'Ajuntament de Barcelona i la Generalitat, i abans l'Estat espanyol, garanteixen aquest dret a les famílies amb ingressos determinats i mínims, en funció del nombre de persones que conformen la unitat familiar. Això tant amb ajut al pagament del lloguer com en ajut a l'hipoteca, però limitat a un termini de 6 mesos.
A part, hi ha altres ajuts per famílies a punt de desnonament, també limitades a uns terminis, facilitant uns habitatges de què disposa l'Administració i Càritas. Actualment uns 10.000.
Les Diputacions han desplegat el Servei d'intermediació en deutes de l'habitatge en 29 punts del territori català. Consisteix en la mediació per evitar els desnonaments, mitjançant acords entre els propietaris de pisos i les entitats financeres, a l'objecte que les famílies pugui seguir vivint en els pisos. Serveis concertats amb els Ajuntaments, els Consells Comarcals, els Col·legis d'Advocats i la Generalitat de Catalunya. Per cert, i el Col·legi d'Arquitectes?
El Ministeri de Fomento, amb Ana Pastor al front, està ultimant un parc de pisos en règim de "lloguer rotatori". Segons diuen serà una gran aposta, junt amb el subsidi d'arrendaments lliures a famílies amb pocs ingressos, per tal de canviar el model de protecció social immobiliària. "Una vez que se firmen todos los convenios autonómicos para el desarrollo del Plan estatal de alquiler y rehabilitación, Fomento dará el pistoletazo de salida a la construcción de las nuevas casas. Es una de las 'muchas cosas por hacer' en el intenso último año de legislatura".
Mentre no hi ha pistoletazo, els recursos econòmics cada vegada són menors, mentre que les necessitats van augmentant.

Propostes
Per disminuir l'important parc d'habitatges buits en bon o mal estat i possibilitar que les famílies desnonades, per impagament de lloguer o d'hipoteca, tinguin un sostre en condicions, caldria que l'Administració i els propietaris d'edificis residencials assolissin acords mitjançant l'aplicació de polítiques fiscals, assegurant els ingressos dels lloguers socials i fent que els propietaris reinverteixin en la rehabilitació i en la millora de l'eficiència energètica dels immobles, sota la gestió de l'Administració.
Això comportaria la revitalització del parc immobiliari i del sector de la construcció.
El model del nou Estat no ha de ser pas l'increment d'aquestes polítiques d'ajut o tutela, ans al contrari, la millora de les condicions socials per evitar les dramàtiques situacions que avui són tant urgent de resoldre.
Fa reflexionar el fet que amb una legislació sobreabundant, amb els plans, estudis i mesures que s'han arribat a aprovar, calgui intervenir de forma sobtada o improvisada, quan les situacions no han esdevingut pas per un desastre natural.

Cap comentari :

Publica un comentari